Sunday, August 27, 2006

traue keiner statistik die du ........

meine aversion in sache us statistiken ist vielleicht zu extrem ausgeprägt. siehe hierzu auch

http://immobilienblasen.blogspot.com/2006/08/us-arbeitsmarktstatistik-oder-enron.html

http://immobilienblasen.blogspot.com/2006/08/statistikvoodoo-von-california.html

http://immobilienblasen.blogspot.com/2006/08/zeit-fr-ne-neue-inflationsberechnung.html


allerdings sind die revisionen, neuinterpretationen und veränderungen der berechnunsgparameter zum teil so offensichtlich das einem wirklich nichts anderes übrig bleibt von haus aus skeptisch die sachen zu hinterfragen. neuestes beispiel hier von der eh nicht sehr glaubwürdigen vereinigung (da lobbyvereinigung)der immobilienmalker in florida

dank geht an destinsm und ben http://thehousingbubbleblog.com/?p=1324#comments

Comment by destinsm
2006-08-25 08:56:51
OT… but related to Florida Association of Realtors (FAR) numbers put out yesterday…



Highlights of article below:

“How much does $4100 matter?

To start with, it’s the difference between $252,300 and $248,200. Yes the math is elementary, but… each of those two numbers were the reported median average sales price in July 2005 for existing homes in the state of Florida.

How can you have TWO median average prices for ONE month? Stick with me.

You have two median averages for one month when the Florida Association of Realtors (FAR) publishes two different figures — a year ago FAR said $252,3000 was the figure for July 2005, but yesterday FAR said that $248,200 was the figure in that very same July 2005.

Okay, so that’s a discrepancy… does it matter? Well, I’d say it does when FAR reports that the July 2006 median average sales price for existing homes in Florida was $250,800, which is obviously more than $248,200 — which in turn means that FAR could claim that existing home prices in Florida were higher in July 2006 vs. a year ago.”

wie mache ich aus einem rückgang einen zuwachs. nichts einfacher als das. ne begründung für diese revisionen werden nicht gegeben und merkwürdigerweise werden diese revisionen fast ausschließlich in die gerade passende richtung revidiert. ist sicher zufall........

da paßt es auch gut ins bild das z.b. die days on market einzelner angebote beliebig manipuliert werden können. daszu wird ein bereits seit monaten befindliches angebot/objekt einfach ausgelistet und danach neu eingestellt. schon ist es brandneu auf dem markt und verschleiert so das die hütte evtl. schon seit mehreren quartalen nicht verkäuflich ist. transparenz sieht anders aus.

vollkommen unter den tisch fällt auch das die preise durch die nichtberücksichtigung von inventives vollkommen von der realität abweichen. hier schiebe ich die schuld aber nicht auf makler.

jan-martin

passend hierzu ein nachtrag. hier geht es darum das im rahmen des immobilienkaufes absprachen um die übernahme der nebenkosten oder wenn praktischerweise gleich die notwendige anzahlung die der käufer leisten muß mitfinanziert wird und der betrag an den käufer zurückfließt. anscheinend ist es an der tagesordnung das diese kosten einfach auf den gegenwert der immobilie rausgeschlagen werden und mitfinanziert werden. das ganze führt dann dazu das die relane immobilienwerte künstlich nach oben getrieben werden. s-crom ist hypothekenbrker und plaudert hier aus der praxis.

dank an s-crow und benhttp://thehousingbubbleblog.com/?p=1326.

by S-Crow
2006-08-25 14:03:12

“The buyer’s agents ‘asked me to sell it for more,’ he said. He agreed to raise his price by $4,000 and donate an equal sum to a third party providing the buyer’s down payment for an FHA loan. The family ‘lost it a year later,’ Lewis said.”“

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This is yet another hint at the problems this credit bubble has created. I term this a classic example of rtificial appreciation.

Try this on for size:

I’ve been in e-mail conversations with Rich Toscano regarding this ‘phenomenon’ of 100% financed nothing down borrowers who ask the seller to jack up the sales price to cover or offset sellers paying for buyers closing costs.

Our office closes scores of 100% ARM nothing down transactions where the average closing costs paid by the seller on behalf of the borrower is just a sliver under $10,000. (High due to our median sales price in Seattle/King County being roughly $425K) So the seller and buyer mutually agree to increase the sales price by this amount.

The question remains: how in the heck are lenders allowing this? How in the world are appraisers not noting this information within the appraisal that this practice is in fact a “concession”, no? Appraisers please chime in?

Here’s the real kicker: since the sales price in jacked up by x amount guess who is using this sales price as a comp for justifying another home’s sale or list price? You got it….appraisers and Realtors. See the spiraling up affect? This is classic artificial appreciation and NO-ONE IS REPORTING ABOUT IT’S AFFECT ON THE MARKET! IMHO, this is one of the PRIMARY reasons for housing prices to get out of hand. Rich says it may or may not be statistically relevant. I this it is very relevant.

What’s worse: buyer’s that have 100% financing arranged and are the successful bidders on a Multiple offer situation— then they ask the seller to jack up the price more! This has happened thousands of times across the country. These people are immediately upside-down in a flat market.

In EVERY SINGLE 100% financed transaction we have closed through our office, the price was jacked up to offset the buyer’s closing costs paid by the seller. And, in just 2005 alone, 71% of every purchase transaction we closed were 100% ARM nothing down transactions.

What a lovely situation our country is in. And for all the agents that are now hitting their keyboards sending me hate mail suggesting I’m a turncoat, please save yourself the trouble. It is a lending problem at it’s core. This is not a local problem within local bubbles, it is national.

klingt logisch das der käufer um ne anhebung des kaufpreises fragt, oder? eine art mehr die preise künstlich zu pushen. das ganze ist wirklich noch schlimmer wie angenommen.

jan-martin

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