Monday, November 03, 2008

Massive Redemptions Are Forcing German Property Funds To Freeze € 34 Billion Or 40% Of Assets Under Management

As of today the halted redemptions for the open property funds ( closed property funds have a volume that far exceeds the € 89 billion ) are limited for 3 month. It wouldn´t surprise me if we will see the other major players to follow very soon. The last time this has happened in 2005 with one fund from Deutsche Bank the investors were not hurt because Deutsche has used the freeze to unload several portfolios to private equity players ( what a surprise ... to see how massive the inflow of foreign money was see German Commercial Real Estate 2006 / Or How The Rolling Bubble Effects Germany ) . They were able to sell at a premium to the book value. If they really have to sell assets in this kind of market to meet the redemptions the result will be disastrous.

Momentan sind die Aussetzungen auf 3 Monate beschränkt. Ich könnte mir gut vorstellen das die anderen Spieler wie die Deka usw demnächst ähnliche Maßnahmen ergreifen müssen. Als die Deutsche Bank das erste Mal überhaupt einen Immobilienfonds im Jahr 2005 vorübergehend schließen mußte war das für die Anleger sogar positiv. Die Deutsche Bank nutze die Phase um diverse Objekte oder ganze Portfolios an damals noch flüssige Private Equity Spieler ( welch Überraschung... Um zu sehen wie stark dieser Einfluß war empfehele ich einen Blick auf folgendes Posting zu werfen German Commercial Real Estate 2006 / Or How The Rolling Bubble Effects Germany ) zu verkaufen. Diese Verkäufe gingen allesamt zu einem Preis über den Tresen der deutlich über den Buchwerten lag und so den NAV massiv erhöht hat. Sollten die Immofonds aber nun gezwungen werden in einen fast ausgetrockneten Markt ohne ausreichende Finanzierungsmöglichkeiten hinein zu verkaufen um die Rückzahlung der Anteile zu gewährleisten dürfte es weniger glimpflich ausgehen.......

Add to this the commercial real estate problems coming from the banking loan book and i can smell fire sale prices if they are really forced to liquidiate their portfolio...........

Wenn man jetzt noch miteinbezieht das die Preise sowieso schon durcj die Probleme in den Kreditbüüchern der Banken unter Druck geraten kann man sich leicht ausmalen was passiert wenn die Fonds in diesen Markt liquidieren müssen.....

FT Alphaville

Amongst the worrying features in the property market, we flag significant debt to refinance (€200bln over next 12m), significant assets for sale (€340bln over next few months we estimate, with potentially depressing impact on prices); 25% average value decline (as forecast by our European Property team, by June-09) fast eroding the banks’ cushion as LTVs move from 65% to 87%.

The banks on Tondi’s European watch have €1 trillion of on-balance sheet exposure to commercial real estate, equivalent to 12 per cent of their loan book or 1.76 times their equity base. Oh, and there’s still €43bn of CMBS.

Usually the cash portion of the portfolio is over 20 percent but some of the cash is already tied to fund new projects. Sio the net liquidity position is probably closer to 10 percent..... It is also important to note that big parts of the portfolios are international and not tied to the German market.Unfortunatley the diversification from the bubblefree German market to the mostly inflated foreign markets has happened at the worst possible time ( 2004 -2007)......

Positiv zu erwähnen ist sicher das alle großen Fonds ca. 20% oder mehr an liquiden Mitteln vorhalten und so ein gewisser Puffer besteht. Allerdings muß beachtet werden das einige dieser Mittel auch schon zweckgebunden für neue Objekte sind. Die Nettoliquiditätsposition leigt damit wohl eher um die 10%......Zum besseren Verständnis weise ich nochmal ausdrücklich darauf hin das große Teile der Portfolios international investiert sind. Leider ist ein Großteil der Umschichtungen (um die Abhängigkiet vom bubblefreien deutschen Markt zu verringern ) zu Spitzenpreisen in ausländischen Märkten erfolgt ( 2004-2007).......

KanAm, a Frankfurt-based company created in 1978, said the Grundinvest fund's assets have fallen by 300 million euros in five weeks because of withdrawals by investors. The fund has agreed to purchase Russian properties next year costing more than 1 billion euros, spokesman Michael Birnbaum said by telephone.

Peak buying in Russia....? No wonder they want their money.........

Am Top in Russland eingekauft....? Kein Wunder das die Investoren Ihre Kohle (oder was noch davon übrig ist ) zurückwollen......

On the other hand is it still a mystery to me how they can generate positive returns when rents & commercial real estate prices around the world are falling.... It will be interesting to see how the auditors will value the portfolio when the next accounting statement is due...... Wouldn´t surprise me if the results will lead to more redemtions.....

Auf der anderen Seite muß schon die Frage erlaubt sein wie es die offenen Immobilienfonds auch in Zeiten fallender Mieten und stark fallender Preise noch schaffen konstant positive Erträge zu generieren. Bin gespannt wie die Wertgutachten der Wirtschaftsprüfer zum nächsten Rechenschaftsabschluß ausfallen. Würde mich nicht überraschen wenn dann der Run auf die Fonds noch verstärkt.....

At least these investors of new money derserve no mery..... Quite a "U-Turn".... This is in partan unintendet consequence of the government actions to guarantee banking deposits....

Zumindest die Investoren die noch dieses jahr neue Kohle in Richtung Immobilienfonds geschickt haben verdienen kein Mitleid...... Was für eine Kehrtwende...... Zum großen Teil gehen diese Rückflüsse sicher auf die Aktionen der Regierung zurück Bankanlagen zukünftig zu garantieren... Schön zu sehen das auch hier wie bei etlichen anderen Interventionen immer neue Krisenherde aufgemacht werden.....

Bloomberg

German open-ended property funds attracted net inflows of 5.8 billion euros in the first eight months, bringing their total assets to 89 billion euros, according to the association of asset-management companies, known as BVI. The German government's decision on Oct. 5 to guarantee bank deposits as part of its strategy to deal with the global banking crisis may lead to withdrawals from property funds.


Börsenzeitung, 1.11.2008 Die Krise der offenen Immobilienfonds, die am Montag mit der Schließung eines kleinen, auf die USA fokussierten Fonds der Gesellschaft KanAm ihren Ausgang nahm, hat sich bis Freitag zu einem wahren Flächenbrand ausgeweitet. Zum Wochenschluss mussten drei weitere Portfolien die Anteilsrücknahme aussetzen, darunter der "CS Euroreal" von Credit Suisse Asset Management, der per Ende September 7 Mrd. Euro schwer war, sowie zwei Fonds der Degi, die seit 2008 zu Aberdeen Property Investors gehört. Der "Degi Europa" verwaltete zuletzt 1,7 Mrd. Euro, der "Degi International" 2,6 Mrd. Euro.

Die Aussetzungen sind zunächst auf drei Monate befristet. Als Gründe führen die Anbieter heftige Mittelabflüsse an, "die zum Schutze der Anleger nicht mehr bedient werden konnten", so Credit Suisse. Die Fondsschließungen bei mehreren Konkurrenzprodukten "haben in dieser Woche die Situation noch zugespitzt", heißt es bei der Degi.

Vor allem durch die Schließungen bei der Degi erreicht die Krise eine neue Dimension, da die einstige Dresdner-Bank-Tochter stark im klassischen Privatkundenvertrieb verankert ist. "Verunsicherte Privatanleger" hätten Mittel abgezogen, verlautete aus Unternehmenskreisen. Bei den anderen Anbietern hieß es noch, dass vor allem Großanleger wie Vermögensverwalter oder Dachfondsmanager für die Mittelabflüsse verantwortlich seien.


Legt man Zahlen des Bundesverbands Investment und Asset Management (BVI) zu Grunde, so waren die zwölf nun eingefrorenen Fonds per Ende September insgesamt etwa 34 Mrd. Euro schwer. Damit repräsentieren sie etwa 38 % des Gesamtvolumens der deutschen offenen Immobilienfonds. Durch die jüngsten Abflüsse dürften sich die Volumina aber verringert haben.

Vor allem Anbieter mit einem etablierten Retailgeschäft stemmen sich bislang gegen die Krise, obwohl auch sie von gestiegener Nervosität bei den Anlegern berichten. Bei der Deutsche-Bank-Tochter Rreef reduzierte sich die Liquiditätsquote des "Grundbesitz Global" seit Montag um gut 7 Prozentpunkte auf 21 %, wie ein Sprecher sagte. Der "Grundbesitz Europa" konnte seine Liquidität nahezu konstant bei knapp 37 % halten. Von einer weiterhin "komfortablen Liquidität" bei den eigenen Immobilienfonds berichtete eine Sprecherin des Sparkassen-Fondsdienstleisters DekaBank. Kein Fonds besitze weniger als 18 % Kassenbestände. Die genossenschaftliche Union Investment Real Estate, die etwa 14 Mrd. Euro verwaltet, verfügt nach Angaben eines Sprechers wie zu Wochenbeginn über etwa 2,5 Mrd. Euro freie Liquidität. Auch bei der Commerzbank-Tochter Commerz Real Estate sei die Lage "stabil", betonte ein Sprecher.

Wieder sind Anleger ausgesperrt Ft Deutschland

Offene Immobilienfonds investieren das Kapital langfristig, garantieren aber gleichzeitig die permanente Rückgabe der Anteile. Dazu müssen sie einen Teil des Kapitals beiseitelegen. Probleme gibt es, wenn - wie jetzt geschehen - viele Anteilseigner in kurzer Zeit ihr Geld zurückfordern. Es waren jedoch weniger die Privatanleger, die in Panik verkauften, sondern institutionelle Investoren sowie Dachfonds und Vermögensverwalter.

Viele haben sie dennoch eingeführt. "Einlagen ab 1 Mio. Euro werden nur nach Ablauf einer zwölfmonatigen Kündigungsfrist zurückgegeben", so ein Sprecher von Union Investment. Zusätzlich dürfen in den Immobilienfonds maximal vier Prozent des Vermögens von Großinvestoren stammen. Auch Deka Immobilien und Commerz Real haben lange Kündigungsfristen vereinbart . Bei Commerz Real betragen sie bis zu zwei Jahre. Die Höchstgrenze, bis zu der Großinvestoren in Publikumsfonds einsteigen dürfen, variiert jedoch. Bei Deka liegt die Quote bei 10 Prozent, Commerz Real hat sie auf 15 Prozent begrenzt. Die Individualvereinbarungen enthalten Sanktionen für den Fall, dass ein Großinvestor vor Ablauf der Frist Geld abzieht. In der Regel wird dann der zuvor erlassene Ausgabeaufschlag einbehalten - was bei fünf Prozent etwa einer Jahresrendite entspricht.

Die Deutsche-Bank-Tochter RREEF geht seit April noch einen Schritt weiter. Großinvestoren können seitdem nur noch über eine separate Anteilsklasse in die Publikumsfonds einsteigen. Die Mindesthaltedauer beträgt zwei Jahre, der Rücknahmeabschlag zehn Prozent. "Wir haben nach der Krise 2006 gemerkt, dass wir eine eigene Anlageklasse für institutionelle Anleger brauchen", sagt Ulrich Steinmetz, Managing Director von RREEF.

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2 Comments:

Anonymous zcx said...

your header link doesn't work fyi !

5:43 AM  
Blogger jmf said...

Thanks/Danke!

5:55 AM  

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