equity office $38 billion takeover ....sign of the times

i think there is no better example to describe the weird markt action these days like the sale/bidding of equity office (eop). i´ve heard their last conference call in october 2006. today they anounced the full year results without a call. ttp://biz.yahoo.com/bw/070131/20070131005524.html?.v=1

ich denke es gibt kaum ein besseres beispiel um den "merkwürdigen" markt zu beschreiben als den kauf von equity office. ich habe seinerzeit den conference call vom oktober gehört. heute sind die jahreszahlen leider ohne call veröffentlicht worden.

you can see in the chart that since this call the bidding war between blackstone and vornado startet. blackstone has taken the lead with over $ 38b cash including debt. vno is considering another offer (including stocks).

UPDATE: vno just offered $56 a share. i think it is safe to say that this is not enough to outbid the cashoffer from blackstone

wie man am chart schön sehen kann ist der bieterkampf zwischen blackstone und vornado danach initiert worden. z.zt. führt blackstone mit einem gebot von 38 mrd $ in cash (inklusive schulden). vno erwägt ein höheres angebot (allerdings zum teil in aktien finanziert)

i think it is time to review some quotes from the call in oktober where the stockvaluations were round about 30% lower. i´m really not an expert on reits. but after this call a 30% pemium. and a softening us economy.........

es ist an der zeit sich einige zitate aus dem call erneut anzusehen. wie man nach diesen aussagen nochmal satte 30% auf den kurs draufschlagen kann ist mir rätselhaft......

review conference call: http://phx.corporate-ir.net/phoenix.zhtml?c=89060&p=IROL-EventDetails&t=Regular&EventId=1397915&

"it is a little bit crazy out there"

we are having $3 b assetsales on the block ( with an estimatetd gain of $700 mio). if we would have no tax restriction we would like to sell billions more.

money should be used to pay back debt. deleveraging is key.

powerhouse balance sheet is key goal

deals done (from others) in the market at a caprate of 4,5%. very hard to make numbers work. very very agressive biddings.

average debt yield at the end of 2006 at 6,31%


i think it is save to say that since then the us economy has not improved........

denke es ist richtig zu sagen das sich seitdem die us konjunktur nicht gerade verbessert hat.....

and of course blackstone is now doing just the opposite. piling on a mountain of debt. for sure a higher yielding debt than the 6,31% .... maybe they can sell the assets faster then the eop as a reit. they better hurry up......they are in danger to make a mess in one´s pants.....

blackstone macht nun genau das gegenteil von dem was das managment machen wollte. schulden bis unters dach. und sicher teurer als die exitierenden 6,36%. das einzige was sinn machen könnte ist das die keinerlei restriktionen beim zerlegen haben. dafür sollten sie sich aber beeilein. bei der kleinsten marktverschlechterung geht das ansonsten in die hose......

but this is a one way bet on rising property prices and increasing rents. the occupancy rate for 2006 is already at 92%. that leaves not much more room for improvement.

eine einzige wette auf weiter steigende immopreise und mieten. der vermietungsgrad lag 2006 bei sehr guten 92%. nicht mehr viel raum für ne optimierung.

not much room for error / no safety net

on top of this is that the dividend yield is under 3%, the pe is very high and looks more like a competitor to google :-) ( The regional Bloomberg property index trades at 22 times earnings, compared with 61 times for the U.S. measure and 26 times for the European one) etc......

dazu kommt noch das die dividenrendite bei 3% liegt. das kgv ist sehr hch und erinnert eher an google als an einen reit. lt. bloomberg reit kgv für die usa bei 61!

and even one of the best funds managers out there says that this is a good point to exit the us reit market http://immobilienblasen.blogspot.com/2007/01/sam-lieberreit-funds-manager-honest.html

disclosure: short us reits